GEG-Reform zum 1.1.2024: Klarheit beim »Heizungsgesetz«

Für Neubauten in Neubaugebieten greift diese Verpflichtung unmittelbar ab dem Jahr 2024, für Bestandsbauten und Neubauten in Bestandsgebieten in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern ab dem 30.06.2026 und für Bestandsbauten und Neubauten in Bestandsgebieten in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern ab dem 30.06.2028 – jeweils sofern nicht bis dahin eine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Die Erfüllung der „65 %-Verpflichtung“ kann dann auch durch den Anschluss an das kommunale Wärmenetz erfolgen. Für die Erfüllung der 65 %-Vorgabe sind also (außerhalb von Neubaugebieten) Übergangsvorschriften vorgesehen worden. Dabei ist das Gebäudeenergiegesetz eng mit der kommunalen Wärmeplanung verknüpft worden.

Zur Umsetzung der kommunalen Wärmeplanung hat der Deutsche Bundestag am 17.12.2023 das Wärmeplanungsgesetz beschlossen, das ebenfalls zum 1.1.2024 in Kraft getreten ist. Das Gesetz soll die rechtliche Grundlage für eine verbindliche und systematische Einführung einer flächendeckenden Wärmeplanung in ganz Deutschland schaffen. Es wird als zweite Säule einer effizienten und treibhausgasneutralen Wärmeversorgung neben der GEG‐Novelle angesehen. Das Wärmeplanungsgesetz bezweckt eine Verstärkung und den beschleunigten Ausbau der leitungsgebundenen Wärmeversorgung über Wärmenetze sowie eine vollständige Umstellung der Wärmenetze auf die Nutzung erneuerbarer Energien und unvermeidbarer Abwärme bis spätestens 2045.

Die Kommunen sind aufgefordert – sofern noch nicht erfolgt – Wärmepläne für ihre Gebiete zu erstellen. Der Wärmeplan stellt dann das Ergebnis der Wärmeplanung dar. Im Rahmen der Wärmeplanung ist eine Bestands- und eine Potentialanalyse durchzuführen. Hieraus ist insbesondere eine Einteilung des Gebiets in voraussichtliche Wärmeversorgungsgebiete vorzunehmen.

Die Pflicht zur Umsetzung korrespondiert mit den Übergangsvorschriften des GEG hinsichtlich der Verpflichtungen für Gebäudeeigentümer bzw. Bauherren. Das Wärmeplanungsgesetz unterscheidet daher zwischen „Großstädten“ und „Kleinstädten“: Für Gemeindegebiete mit mehr als 100.000 Einwohnern muss bis zum 30.06.2026 ein Wärmeplan erstellt werden, für Gemeindegebiete mit weniger als 100.000 Einwohnern bis zum 30.06.2028.

Es besteht grundsätzlich keine gesetzliche Verpflichtung, eine vor dem 1.1.2024 eingebaute und funktionierende Heizungsanlage in Bestandsgebäuden mit Inkrafttreten des Gesetzes auszutauschen. Die Übergangsvorschriften des „Heizungsgesetzes“ führen dazu, dass selbst im Falle einer Havarie der bestehenden Heizungsanlage auch der Einbau von Gas- oder Ölheizungen (zunächst) zulässig bleibt. Voraussetzung ist jedoch, dass eine Reparatur der Anlage möglich ist. Der Verantwortliche muss eine funktionierende bzw. reparierte Heizungsanlage nach Inkrafttreten des Gesetzes demnach nicht (sofort) austauschen, auch wenn diese die 65 %- Vorgabe nicht einhält. Er kann damit bis spätestens 31.12.2044 eine Heizungsanlage mit bis zu 100 % fossilen Brennstoffen betreiben. Hinsichtlich solcher Heizungsanlagen gelten die Vorschriften der EnSimiMaV, die technische Energieeinsparmaßnahmen in Gebäuden regelt und Unternehmen dazu verpflichtet, Energiemanagementsysteme umzusetzen. Es greifen aber auch nunmehr durch das „Heizungsgesetz“ erweiterte Pflichten in der Nutzungsphase. Die Abgrenzung zwischen einer funktionierenden Heizungsanlage, bei der im Falle eines Defekts eine Reparatur möglich ist, und einer irreparablen Heizungsanlage, ist eine im konkreten Einzelfall zu prüfende technische Frage.

Das GEG ordnet allerdings in § 72 Abs. 4 GEG ein allgemeines Betriebsverbot von mit fossilen Brennstoffen beschickten Heizungsanlagen für die Zeit nach dem 31.12.2044 an. Bevor der Verantwortliche im Übrigen noch den Einbau einer Heizungsanlage mit fossilen Brennstoffen beauftragt, hat er sich zudem nach § 71 Abs. 11 GEG nunmehr von einer fachkundigen Person i.S.d. § 88 GEG aufklären und beraten zu lassen. Diese hat dabei auch über die möglichen Kostenrisiken einer solchen Heizungsanlage zu unterrichten und über etwaige steigende Betriebskosten aufzuklären.

Es bestehen Härtefallregelungen. Insbesondere hat nach § 102 GEG die (nach Landesrecht) zuständige Behörde auf Antrag des Eigentümers oder Bauherrn diesen von den Anforderungen des GEG zu befreien, soweit die Ziele des Gesetzes durch andere als dort vorgesehene Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden. Das gleiche gilt, wenn die Anforderungen des Gesetzes im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können, das heißt, wenn die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Ertrag stehen.

Eine unbillige Härte liegt auch vor, wenn die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen. Hierbei sind unter Berücksichtigung des Ziels dieses Gesetzes die zur Erreichung dieses Ziels erwartbaren Preisentwicklungen für Energie einschließlich der Preise für Treibhausgase nach dem europäischen und dem nationalen Emissionshandel zu berücksichtigen. Eine unbillige Härte liegt zudem vor, wenn aufgrund besonderer persönlicher Umstände die Erfüllung der Anforderungen des Gesetzes nicht zumutbar ist. Diese Härtefallregelungen werden in der Praxis voraussichtlich zu nicht unerheblichen Schwierigkeiten bei ihrer Anwendung und Umsetzung führen.

Neben den unmittelbaren Vorgaben zur Art der Heizungsanlage wurden durch das „Heizungsgesetz“ die Pflichten des Gebäudeeigentümers bzw. Betreibers einer Heizungsanlage in der Nutzungsphase des Gebäudes erheblich erweitert: So besteht nunmehr eine Pflicht zur Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen (§ 60a GEG) bzw. älterer Anlagen (§ 60b GEG). Ab dem 1.10.2024 werden ein hydraulischer Abgleich und weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung verbindlich. Bestimmte Gebäude bzw. Anlagen müssen zudem bis zum 31.12.2024 mit einem System der Gebäudeautomatisierung und -steuerung, ggf. auch mit einer digitalen Energieüberwachungstechnik, ausgestattet werden (§ 71a GEG). Insbesondere bei gewerblichen Gebäudeeigentümern ist auch hierbei regelmäßig die Einbindung eines etwaigen Property- bzw. Facility-Managers üblich und eine Umsetzung in den zivilrechtlichen Verträgen mit diesen Auftragnehmern erforderlich. Gebäudeeigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaften müssen beachten, ob die Erfüllung dieser Pflichten ggf. durch ihren WEG-Verwalter berücksichtigt werden. Pflichtversäumnisse bei der Erfüllung der Pflichten können nach der Reform des GEG Ordnungswidrigkeiten des Gebäudeeigentümers darstellen.

Bereits durch das Gesetz selbst ist in die mietrechtlichen Regelungen des BGB eingegriffen worden: So wurde in § 555b Nr. 1a BGB eine Duldungspflicht des Mieters für Maßnahmen eingeführt, durch die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude die oben dargestellten Anforderungen des (neuen) § 71 GEG erfüllt werden. Dies hat auch Bedeutung für die Möglichkeit des Vermieters, aufgrund dessen die Miete zu erhöhen. Nach der Neuregelung des § 559e BGB können nur die Kosten des Einbaus und oder der Aufstellung einer Heizungsanlage zum Gegenstand einer Mieterhöhung gemacht werden. Dabei kann der Vermieter die Mieterhöhung auch im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB vornehmen. Grundsätzlich sind jedoch etwaige in Anspruch genommene Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten (Fördermittel) zu berücksichtigen. Weitergehende Kosten der Erzeugung, Speicherung, Verteilung und Übergabe der Wärme können eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB rechtfertigen. Änderungen wurden durch das neue GEG auch in der Heizkostenverordnung sowie in der Betriebskostenverordnung vorgenommen.

Die Frage der Umlagefähigkeit der dem Gebäudeeigentümer aus der Erfüllung der Pflichten des GEG entstehenden Kosten hat erhebliche praktische Bedeutung. Daneben wird sich aber auch die Frage stellen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mieter einen Anspruch auf einen Heizungstausch hat.

Nur auf den ersten Blick betrifft das Gebäudeenergiegesetz lediglich originär energierechtliche Materien sowie die unmittelbar im Gesetz vorgesehenen Änderungen der mietrechtlichen Regelungen des BGB. Daneben erlangen vielmehr zahlreiche Fragen aus dem WEG-Recht, dem privaten und öffentlichen Baurecht, dem Versicherungsrecht und dem Förder- und Steuerrecht an Bedeutung. Nur wer alle rechtlichen Zusammenhänge der Novelle erkennt und berücksichtigt, kann die neuen gesetzlichen Verpflichtungen rechtssicher und fehlerfrei umsetzen.

Bezugspunkte zu anderen Rechtsgebieten bestehen dabei in vielfältiger Form: So ist etwa in jedem Einzelfall eines beabsichtigten Heizungsaustauschs durch den Eigentümer zu klären, ob die beabsichtigte Maßnahme öffentlich-rechtlich umsetzbar und wie deren Planung und Ausführung optimal zivilvertraglich zu regeln ist. Zudem können Rechte Dritter, etwa von Miteigentümern bzw. einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder auch Nachbarn, betroffen sein. Die Vorgaben des WEG- und auch des Nachbarschaftsrechts sind daher zu berücksichtigen. Bei der Umsetzung der Vorgaben des GEG können zudem Spannungsverhältnisse zu anderweitigen rechtlichen Vorgaben, beispielsweise zum Denkmalschutzrecht, entstehen. Hinsichtlich des Eigentums an der Energieanlage insgesamt stellen sich zudem allgemeine immobilienrechtliche Fragen. Erhöhte Anforderungen an die Ausübung ihrer Tätigkeit ergeben sich auch für Makler. Im Zusammenhang mit dem Austausch oder der Errichtung einer vielleicht neuartigen Energieanlage stellen sich ferner diverse versicherungsrechtliche Fragen. Der Gebäudeeigentümer bzw. Bauherr wird zudem versuchen, für die Maßnahme etwaige steuerliche Vergünstigen oder öffentliche Fördermittel in Anspruch zu nehmen, so dass steuer- und förderrechtliche Regelungen Bedeutung erlangen. Neben den Kosten der Umsetzung der Maßnahme und des Betriebs der Anlage wird daher zu berücksichtigen sein, inwieweit hierfür Vergünstigungen oder Förderungen in Anspruch genommen werden können.

Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes ist zum 1.1.2024 eine überarbeitete Förderrichtlinie für BEG-Einzelmaßnahmen (Bundesförderung für effiziente Gebäude) in Kraft getreten. Diese sieht insbesondere eine Grundförderung von 30 % der Kosten für den Austausch fossiler Heizungen durch neue Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien in Bestandsgebäuden vor. Selbstnutzende Eigentümer können einen „Klimageschwindigkeits-Bonus“ von 20 % für den frühzeitigen Austausch fossiler Heizungen nutzen. Darüber hinaus können selbstnutzende Eigentümer mit bis zu 40.000 Euro zu versteuerndem Haushaltsjahreseinkommen einen weiteren Bonus von 30 % in Anspruch nehmen. Die Boni sind bis zu bestimmten Obergrenzen kumulierbar. Für anderweitige Effizienzmaßnahmen können weiterhin Zuschüsse beantragt werden. Die Umsetzung erfolgt durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Daneben bleibt abzuwarten, ob und inwieweit ergänzende Fördermöglichkeiten für einen Heizungstausch auf Landesebene oder kommunaler Ebene geschaffen werden, wie dies bereits teilweise für energetische Sanierungen von Immobilien der Fall ist.