WEG-Reform: Worauf es jetzt ankommt - Beitrag von Martin Kaßler

Ist die WEG-Reform gelungen? Welche Maßnahmen sind die wichtigsten? Und wo besteht konkreter Handlungsbedarf? Ein Gastbeitrag von Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV (Verband der Immobilienverwalter Deutschland).

Wir begrüßen das neue Gesetz weitgehend. Die WEG-Reform sorgt dafür, dass mehrere konstruktive Schwächen des geltenden Wohnungseigentumsrechts behoben und viele technische Verbesserungen erreicht werden.

Die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft wurde anerkannt, Individualansprüche der Eigentümer bei baulichen Maßnahmen ermöglicht, der Verbraucherschutz gestärkt und dem Verwalter werden größere Befugnisse eingeräumt. Lassen Sie mich fünf Punkte besonders herausgreifen.

Erstens:

Die Reform hat es möglich gemacht, dass Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen neu ausgestaltet wurden. Da Träger der Verwaltung die Gemeinschaft ist, richten sich derartige Klagen künftig gegen die Gemeinschaft und nicht mehr gegen den einzelnen Eigentümer.

Zweitens:

Trotz der steigenden Relevanz des Klimawandels in der öffentlichen Debatte beobachten wir seit Jahren ein nur geringes Niveau an energetischen Sanierungen: Nach unserem aktuellen Branchenbarometer haben 2019 nur 26,9 Prozent der befragten Verwaltungsunternehmen überhaupt energetische Sanierungen begleitet.

Durch die Absenkung der nötigen Beschlussquoren ebnet die nun beschlossene Reform den Weg zu mehr energetischen Sanierungen und kann damit zu einem wirksamen Motor der Klimawende im Gebäudebereich werden.

Auch die Einführung eines gesetzlichen Anspruchs auf den Einbau einer E-Ladesäule in Wohngebäuden setzt klimapolitisch das richtige Signal.

Drittens:

Des Weiteren bezieht das Gesetz endlich auch digitale Technologien in die WEG-Verwaltung ein und setzt damit wichtige Impulse, um Beschlussfassungen zu erleichtern und das Berufsfeld zukunftsgerichtet zu erweitern.

So reicht für das Ausstellen einer Vollmacht in Zukunft die Textform und Wohnungseigentümer können per E-Mail oder in sonstiger digitaler Form Beschlüsse im Umlaufverfahren fassen und dafür vorab per Beschluss das erforderliche Zustimmunsquorum festlegen.

Auch die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung per Video- oder Online-Schaltung wird nach Beschluss möglich sein.

Viertens:

Um die Qualität der Verwaltung sicherzustellen und den Verbraucherschutz zu erhöhen, gehört künftig zur ordnungsgemäßen Verwaltung das Recht der Wohnungseigentümer, bei der Beauftragung eines Verwalters einen Zertifizierungsnachweis einzufordern, sofern dieser keine adäquate Ausbildung oder eine höhere Qualifikation vorweisen kann.

Diese im WEG angelegte zivilrechtliche Regelung ist jedoch keine Voraussetzung einer Gewerbeerlaubnis nach 34 c GewO. Allerdings bleibt abzuwarten, wie der Gesetzgeber die entsprechende Rechtsverordnung ausgestalten wird.

Fünftens:

Zudem erhält der Immobilienverwalter zukünftig mehr Befugnisse, wenn es darum geht, die WEG gegenüber Dritten im Außenverhältnis zu vertreten.

In welcher Form der Verwalter künftig für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig wird, regeln beide Parteien gemeinsam. Dabei können die Eigentümer Rechte und Pflichten des Verwalters nach eigenem Ermessen im Innenverhältnis erweitern oder beschränken.

Darin liegen Chancen für die Gemeinschaft und den Verwalter gleichermaßen, da der Pflichtenkatalog entfällt. Damit steigt aber auch die Bedeutung des Verwaltervertrages.

WEG-Reform: Was jetzt zu tun ist

Wichtig ist, dass sich die Verwalter/innen mit dem neuen WEG-Gesetz insgesamt vertraut machen, um die vielen Neuerungen ab Inkrafttreten zum 1. Dezember 2020 auch anwenden zu können. Dies gilt auch im Hinblick auf die Harmonisierung mit dem Mietrecht – so etwa für kommende Betriebskostenabrechnungen bei vermieteten Eigentumswohnungen und der Duldung von Baumaßnahmen durch den Mieter in einer Wohnungseigentumsanlage.

Bestenfalls gibt der Verwalter diesen Wissensstand auch schon jetzt an die Eigentümergemeinschaften weiter und informiert Dritte, die ebenfalls das neue WEG-Gesetz kennen sollten, wie z.B. Notare, die für das Aufsetzen von Teilungserklärungen bei neu zu gründenden Gemeinschaften verantwortlich sind.  

Konkreten Handlungsbedarf sehen wir bei der notwendigen Anpassung der Verwalterverträge. Ferner sollte eine Überprüfung und Aktualisierung der verwendeten Verwaltungs-Software vorgenommen werden, damit die neuen Anforderungen an die Erstellung der Jahresabrechnung mit dem nach § 28 Abs. 3 WEG neu hinzu gekommenen Vermögensbericht in dem verwendeten Verwaltungsprogramm rechtzeitig ab kommendem Jahr integriert sind.

Einige Software-Lösungen sehen die Auswertungsmöglichkeit für den Vermögensbericht, der den Stand der Rücklagen nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG und eine Aufstellung der des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten soll, bereits vor, bei anderen verwendeten Programmen ist diese Funktionalität noch einzubauen.

Zudem zeigt der neue § 28 WEG exemplarisch die neue Struktur des Gesetzes: übersichtlicher, verständlicher und auf den Kern der Fragestellung reduziert – nicht das Rechenwerk ist Beschlussgegenstand, sondern nur die Abrechnungsspitze.

Übergangsphasen bei der WEG-Reform

Die meisten neuen Regelungen gelten ab dem Tag des Inkrafttretens des Gesetzes und sind damit sofort anzuwenden. In den neuen Paragrafen 47, 48 und 49 WEG sind die Auslegung von Altvereinbarungen (§ 47), Übergangsvorschriften (§ 48) und die Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse (§ 49) festgeschrieben.

Beispielsweise sollen Beschlüsse mit Vereinbarungsinhalt, die auf einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung beruhen, künftig Sondernachfolger nur binden, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs 3 WEG-E).

Nach § 7 Abs. 2 WEG erfolgt die Eintragung in der Regel aufgrund des Protokolls mit öffentlich beglaubigten Unterschriften; antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten durch den Verwalter. Diese Neuregelung soll auch für Altbeschlüsse gelten, hier ist jedoch gemäß § 48 Abs. 1 WEG eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2025 zu beachten.

Darüber hinaus sind erwähnenswert und wichtig für den Verwalter die Übergangsregelungen in § 48 Abs. 4 WEG. Der Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters ist erst nach 2 Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes anwendbar.

Schließlich gelten bereits bestellte Verwalter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in den ersten 3,5 Jahren als zertifizierte Verwalter, ohne dass es einer Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG bedarf.

Vermögensbericht nach WEG-Reform – mehr Aufwand?

Wie oben bereits ausgeführt, sieht der Vermögensbericht die Information der Eigentümer über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft vor. Der Vermögensbericht kann entweder mit der Abrechnung jedem Eigentümer übersandt werden oder in ein für alle zugängliches Portal eingestellt werden.

Über das „Wie“ der Zurverfügungstellung“ können die Eigentümer beschließen. Wenn die verwendete Verwaltungssoftware diese Funktionalität bisher noch nicht vorsieht, wird die erstmalige Erfassung einen zusätzlichen Arbeitsaufwand mit sich bringen.

Für die Folgejahre wird der Aufwand für die Erfassung der neuen beziehungsweise anzupassenden Posten überschaubar bleiben.

Allerdings sehe ich es nicht als Pflicht des Verwalters an, dass der vielzitierte Rasentraktor - vor einigen Jahren für viel Geld durch die Gemeinschaft gekauft – nunmehr durch den Verwalter bewertet wird. Kaufpreis und das Jahr der Anschaffung dürften ausreichen. Gleiches gilt für vorhandene Heizölreserven.