Mietrecht und DS-GVO: Diese Pflichten haben Vermieter

Die DS-GVO greift massiv in die Vermietungstätigkeit ein. Ein Überblick aus der Neuauflage „Richtig vermieten. Rechtssicherheit für Vermieter“.

Nach der großen Mietrechtsreform 2001 schien der Gesetzgeber ermattet. Zahlreiche Unklarheiten und offene Streitfragen wurden deshalb in der Folgezeit von der Rechtsprechung mit über 1.200 Entscheidungen zur Miete allein durch den Bundesgerichtshof gelöst. 2013, 2015 und zum Jahresbeginn 2019 griff dann doch wieder der Gesetzgeber ein.

Die deutlichen Änderungen bei den Bestimmungen über die Mietpreisbremse und zur Mieterhöhung nach Modernisierung sowie die massiv in die Vermietungstätigkeit eingreifenden Regelungen der Datenschutzgrundverordnung machten auch eine Neuauflage des Leitfadens „Richtig vermieten. Rechtssicherheit für den Vermieter“ erforderlich.

Ein in der Praxis immens wichtiges Thema mit hohem Gefahrenpotenzial – die angedrohten Bußgelder sind existenzgefährdend – ist der Datenschutz im Anschluss an die Europäische Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO) und das neue Bundesdatenschutzgesetz 2018.

Es kam in der Praxis zu Überreaktionen – etwa indem die Klingelschilder an den Wohnungen der österreichischen Hauptstadt entfernt werden sollten. Das ist nicht wirklich erforderlich nach den neuen Regeln, zeigt aber, wie groß die Unsicherheit in der Praxis ist. Deshalb hier einige praktische Hinweise:

Pflichten des Vermieters

Vermieter dürfen aufgrund der Vorgaben der DS-GVO nur die unbedingt notwendigen Daten von Mietern und Mietinteressenten speichern und verarbeiten. Die Daten müssen immer auf dem richtigen Stand gehalten werden. Sobald sie nicht mehr gebraucht werden, müssen sie gelöscht werden. Über die ordnungsmäßige Datenverarbeitung muss der Vermieter Rechenschaft ablegen können.

Zustimmung und Information des Mieters

Der Vermieter darf Daten von Mietern und Mietinteressenten nur mit deren Einwilligung erfassen und verarbeiten.

Der Vermieter muss dem Mieter im Zeitpunkt der Datenerhebung schriftlich oder in anderer Form (Art. 12 DS-GVO) mitteilen (Art. 13 DS-GVO):

• Name und Kontaktdaten des für die Datenerhebung Verantwortlichen,
• Kontaktdaten des Datenschutzbeauftragten, soweit einer bestellt ist,
• Zwecke und Rechtsgrundlagen der Datenverarbeitung,
• Empfänger der Daten, soweit sie weitergegeben werden,
• bereits die Absicht der Datenweitergabe, falls sie in ein Drittland (außerhalb der EU) erfolgen soll,
• Dauer der Datenspeicherung oder Kriterien für die Festlegung der Dauer,
• Hinweis auf das Recht des Mieters auf Auskunft, Berichtigung, Löschung,
• Hinweis auf Beschwerdemöglichkeit bei einer Behörde sowie
• Hinweis, ob die Bereitstellung der personenbezogenen Daten gesetzlich oder vertraglich vorgeschrieben oder für einen Vertragsabschluss erforderlich ist, ob die betroffene Person verpflichtet ist, die personenbezogenen Daten bereitzustellen, und welche mögliche Folgen die Nichtbereitstellung hätte.

Da Verstöße des Vermieters gegen diese Pflichten bußgeldbewehrt sind (Art. 83 Abs. 5 DS-GVO), muss der Vermieter dokumentieren, dass er die Einwilligung des Mieters zur Datenspeicherung und -verarbeitung besitzt und er den Vertragspartner darüber auch ordnungsgemäß aufgeklärt hat.

Rechtssicher kann dies nur geschehen, wenn der Mieter oder Mietinteressent schriftlich erklärt, dass er einerseits mit der Datenerhebung einverstanden ist und andererseits vom Vermieter (durch Übergabe eines entsprechenden Formblatts) über die Datenerhebung und seine Rechte aufgeklärt wurde.

Rechtsanwalt Dr. Jürgen Herrlein ist als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Fachanwalt für Steuerrecht im Bereich des Immobilienrechts nahezu ausschließlich für Grundstückseigentümer und Vermieter tätig. Die Magazine Wirtschaftswoche und Focus zählen ihn seit vielen Jahren zu Deutschlands führenden Rechtsanwälten im Mietrecht.