Mietrechtsreform 2019: Die drei zentralen Punkte im Schnellcheck

Was sind die wichtigsten Änderungen im Mietrecht? RA Thomas Hannemann, Karlsruhe, kommentiert die Mietrechtsreform 2019.

Was sind die wichtigsten Änderungen im Mietrecht? Ein Beitrag von RA Thomas Hannemann, Herausgeber des Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht.

Das neue Mietrechtsanpassungsgesetz ist offenbar der kleinste gemeinsame Nenner, auf den sich die Große Koalition aktuell verständigen konnte. Die politischen Zielrichtungen, die mit diesem Gesetz verfolgt werden, sind hier nicht zu kommentieren. Aus juristisch-praktischer Sicht ist das Gesetz eher ein „Reförmchen“. Schauen wir auf die Details.

1. Nachjustierung der Mietpreisbremse

Die Einführung einer vorvertraglichen Auskunftsverpflichtung des Vermieters über das Vorliegen eines oder mehrerer gesetzlicher Ausnahmetatbestände für die Geltung der Mietpreisbremse macht Sinn. Hat der Vermieter die Auskunft nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf Ausnahmetatbestände berufen. Auch das Herabsetzen der Anforderungen an die Rüge des Mieters gegenüber dem Vermieter bzw. dessen Auskunft als Voraussetzung für die Rückforderung überzahlter Mieten ist zielführend.

Das Hauptproblem wird dadurch nicht gelöst. Es besteht darin, dass die Mieter in der Praxis vor einer derartigen Rüge im Allgemeinen zurückschrecken, um das Verhältnis zum Vermieter nicht zu verschlechtern – zumal gerade dann, wenn sie nach langer Suche eine geeignete Wohnung gefunden haben. Dies ist verständlich, lässt sich allerdings nicht dem Gesetzgeber vorwerfen.

Die Hauptschwierigkeit liegt in der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Viele Gemeinden verfügen über keinen Mietspiegel – und selbst wenn, ist die Einordnung in den Mietspiegel nicht immer einfach und zweifelsfrei. Hilfreich wäre eine Konkretisierung und Vereinheitlichung der Grundsätze für die Mietspiegelerstellung. Die Einschaltung von Sachverständigen kann zwar das Problem lösen, ist aber teuer.

2. Einschränkungen der Modernisierungsmieterhöhung

Generell wird die Umlage für Modernisierungskosten einer konkreten Wohnung von 11 Prozent auf 8 Prozent pro Jahr herabgesenkt. Zudem wird dort eine generelle Kappungsgrenze von 3 Euro/Quadratmeter (bzw. 2 Euro/Quadratmeter bei einer Ausgangsmiete von weniger als 7 Euro/qm) innerhalb von sechs Jahren eingeführt. Das entlastet – wie gewollt – die Mieter und führt dazu, dass sich Vermieter stärker an den Kosten etwa einer energetischen Sanierung beteiligen müssen.

Ob dies in größerem Umfang dazu führt, dass Vermieter keine Energiesparmaßnahmen mehr zum Schutz von Klima und Umwelt ergreifen, erscheint eher unwahrscheinlich. Weiter bleibt die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete für entsprechend modernisierte Wohnungen möglich.

Darüber hinaus wird ein neues Umlageverfahren für den privaten Kleinvermieter zu Erleichterungen in der Praxis führen. Das vereinfachte Verfahren sieht Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich einmal innerhalb von 5 Jahren bis zu maximal 10.000 Euro vor mit einem pauschalen Abzug für fiktive Instandsetzungskosten von 30 Prozent. Ausnahmen gelten bei Modernisierungsmaßnahmen, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, was er bei der Geltendmachung der Mieterhöhung noch nicht wissen konnte, und bei Modernisierungsmaßnahmen aufgrund von Wohnungseigentümerbeschlüssen, sofern diese frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhung gefasst wurden.

3. Schadensersatz und Bußgeldtatbestand

Der Gesetzgeber statuiert eine Vermutung für pflichtwidriges Verhalten, die ein gezieltes „Herausmodernisieren“ nahelegt und damit zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen kann. So zum Beispiel, wenn die Modernisierung nicht innerhalb von 12 Monaten begonnen wird oder nach Beginn mehr als 12 Monate ruht, wenn die angekündigte Mieterhöhung zu einer Verdoppelung der bisherigen Miete führt oder wenn die vorgesehenen baulichen Maßnahmen zu objektiv nicht erforderlichen Belastungen des Mieters führen. Der Vermieter kann dies widerlegen, wenn er nachvollziehbare objektive Gründe nachweisen kann.

Lässt sich eine vorsätzliche direkte Herausmodernisierungsabsicht des Vermieters nachweisen, kann dieser mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro belegt werden, so die neue Regelung im Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG). Auch wegen des im Bußgeldverfahren geltenden Grundsatzes „in dubio pro reo“ dürfte eine derartige Absicht in der Praxis nur ganz selten nachgewiesen werden können. Dieses Schicksal teilt seit Jahren ein weiterer Bußgeldtatbestand im WiStrG: die ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung. Auch dort lässt sich nicht nachweisen, dass der Vermieter ein geringes Wohnungsangebot „ausgenutzt“ hat.

Fazit: Angesichts der gewollten Ziele eine Bewegung in die richtige Richtung, aber eine zu geringe.

Thomas Hannemann

Rechtsanwalt und Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein