Mietrecht: „Eigentümer überschätzen ihre Eigentumsrechte“

„Wegen des starken Kündigungsschutzes kann es durchaus schwieriger sein, einen Mietvertrag zu kündigen, als eine Ehe zu scheiden“, schreibt Peter Schüller, Herausgeber der Broschüre „Erfolgreich vermieten“ (C.H.BECK). Daher ist es wichtig, rechtssicher und erfolgreich zu vermieten.

Etwa 60 Prozent der Bundesbürger wohnen zur Miete. Bundesweit hat jeder fünfte Rechtsstreit vor deutschen Gerichten mietrechtliche Bezüge. In Ballungszentren wie Berlin liegt die Quote noch höher. Hier ist jeder dritte Rechtsstreit dem Mietrecht zuzuordnen.

Ausgangspunkt für die Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien eines Mietvertrages ist die Tatsache, dass die Mietsache auf Vermieterseite immer einen erheblichen Teil des Vermögens und auf Mieterseite den Lebensmittelpunkt darstellt. Aus diesen gegensätzlichen Interessen können sich viele Streitigkeiten ergeben.

Mietrecht: „Eigentümer überschätzen ihre Eigentumsrechte“

Oftmals handeln Vermieter anfangs noch im guten Glauben, es werde „schon alles gut gehen“. Doch der Volksmund zitiert nicht ohne Grund jene berühmten Zeilen aus dem Gedicht „Das Lied von der Glocke“ von Friedrich Schiller: „Drum prüfe, wer sich ewig bindet“.

Wegen des starken Kündigungsschutzes kann es durchaus schwieriger sein, einen Mietvertrag zu kündigen, als eine Ehe zu scheiden. Die tägliche Beratungspraxis zeigt, dass Haus- oder Wohnungseigentümer ihre Eigentumsrechte an einem vermieteten Objekt überschätzen.

Jedem Vermieter soll von Anfang an bewusst sein, dass sein Mieter durch einen Mietvertrag ein starkes, eigentumsgleiches Recht erwirbt, das in vielfacher Hinsicht durch zwingende gesetzliche Regelungen (das bedeutet, dass man in einem Vertrag in dieser Hinsicht nichts anderes regeln darf. Tut man es doch, ist es nicht wirksam) zusätzlich gestärkt wird (soziales Mietrecht).

Viele Paragraphen des deutschen Mietrechts sind gar nicht vertraglich abdingbar (= durch Vertrag änderbar), wie etwa eine leichtere Kündigungsmöglichkeit des Vermieters. Manches kann geändert werden, wenn kein Verstoß gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorliegt. Daran müssen sich alle Mietverträge messen lassen, die für eine sog. „Vielzahl von Fällen“ bestimmt sind („gesetzliche Inhaltskontrolle“).

Schon bei aufkeimenden Problemen anwaltlichen Rat einholen

Dies liegt schon vor, wenn der Vermieter einen Mietvertrag verwendet und beabsichtigt, ihn noch einmal (evtl. für eine andere Wohnung) zu verwenden oder ihn bereits einmal verwendet hat.

Das Mietrecht ist stark von Richterrecht geprägt. Es empfiehlt sich daher schon bei aufkeimenden Problemen während der Nutzungszeit (Mietzeit), anwaltlichen Rat einzuholen, also sobald der Mieter wegen angeblicher Mängel die Miete mindert, gegen die Hausordnung verstößt oder nicht oder unpünktlich seine Miete zahlt.

Dem Laien ist es hier nahezu unmöglich, die ergangene Flut von Einzelentscheidungen auf den eigenen (Einzel-)Fall anzuwenden. Als Paradebeispiel ist hier insbesondere die Höhe des Minderungsrechts eines Mieters bei Mängeln zu nennen. Die Bemessung der sogenannten Minderungsquote obliegt im Streitfall allein dem jeweils zuständigen Gericht und ist nur bedingt vorhersehbar.

Die jüngere Beratungspraxis zeigt zudem, dass rechtlicher Rat immer häufiger im Internet gesucht wird. Vorsicht: Die Informationen im Internet sind oft missverständlich und manchmal gar falsch.

Die Broschüre „Erfolgreich vermieten – Richtiges Vermieten von Wohnungen und Häusern“ will jedem Verwender der eingehefteten Vertragsmuster, also dem Vermieter, eine Hilfestellung geben, um möglichst schon zu Beginn des Mietverhältnisses Streitpunkte zu vermeiden.

Dabei orientiert sich der Aufbau dieser Broschüre an den einzelnen Regelungen des eingehefteten „Wohnungs-Einheitsmietvertrages“ und stellt die Spezialregelungen des „Vertrages für die Vermietung eines Hauses“ kurz an entsprechender Stelle dar.

Peter Schüller

ist Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungsrecht in Berlin. Er ist Herausgeber bzw. Mitautor verschiedener Werke, die im Verlag C.H.BECK erschienen sind, wie BeckOK Mietrecht , Bub/Treier, Handbuch Geschäfts- und Wohnraummiete oder eben der Broschüre Erfolgreich vermieten.