Mietpreisbremse 2.0: Ein scharfes Schwert?

Die Mietpreisbremse war ein stumpfes Schwert? Mag sein. Der Gesetzgeber hat den Wetzstahl rausgeholt und Justizministerin Katarina Barley versprach viel am 05.09.2018. »Ein ganz, ganz scharfes Schwert« sei es, was die Bundesregierung dem Mieter da knapp vier Jahre nach dem offenbar gescheiterten Versuch einer Marktregulierung ab dem 01.01.2019 an die Hand gebe. Ein Wintermärchen? Schauen wir genauer hin.

1. Vermieters Auskunftspflicht

Der Mieter konnte und kann nur Mieten (die er eigentlich gar nicht schuldet!) zurückfordern, die nach seiner hierauf gerichteten Rüge fällig werden. Sicher, der Mieter müsste die seines Erachtens zu hohe Miete nicht voll zahlen. Schließlich ist die Vereinbarung insoweit unwirksam. Doch dann riskiert er eine Kündigung, wenn sich später rausstellt, dass die Miete doch wirksam vereinbart war, weil eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorlag. Damit der Mieter seine Chancen bereits bei Mietbeginn einzuschätzen vermag, muss der Vermieter hierüber nun vor Mietvertragsschluss Auskunft geben. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, darf er sich für einen Strafzeitraum von zwei Jahren nicht auf eine eigentlich höhere Miete berufen, was aber – siehe oben – nur dazu führt, dass der Mieter nach wie vor einen vermeintlichen Verstoß rügen und einen Rückforderungsprozess anstrengen muss. 1:0 für den Vermieter.

2. Modernisierungsumlage

Seit 1978 konnte der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Seit dem 01.01.2019 sind es nur noch acht Prozent. Klarer Punkt! 1:1 unentschieden.

3. Kappungsgrenze für Modernisierungsumlagen

Seit ihrer Einführung 1975 bestand für die Mieterhöhung nach Modernisierung zu keine absolute Begrenzung nach oben mit der Folge, dass teure Modernisierungen zu sprunghaften, erheblichen und für die Mieter im Voraus kaum kalkulierbaren Mieterhöhungen geführt haben (siehe Ziffern 5 und 6 »Böse Vermieter«). Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, wurde eine allgemeine Kappungsgrenze für die Umlage von Modernisierungskosten eingeführt, die die Erhöhung auf 3 Euro/qm für einen Zeitraum von fünf Jahren beschränkt. Die Kappungsgrenze beträgt sogar nur 2 Euro/qm, wenn die Ausgangsmiete unter 7 Euro/qm lag. Ob diese Kappungsgrenzen im Einzelfall weiterhelfen, darf bezweifelt werden. Denn das Gesetz schließt eine weitere Erhöhung aus derselben Modernisierungsmaßnahme nach Ablauf von fünf Jahren nicht aus. Aber der Wille zählt: 1:2 für den Mieter.

4. Vereinfachte Modernisierung

Der Gesetzgeber meint erkannt zu haben, dass Kleinvermieter vor Modernisierungen zurückschrecken, weil das Umlageverfahren zu kompliziert sei. Vor allem die Abgrenzung der Modernisierungskosten vom Instandhaltungsrückstau soll Probleme verursacht haben, weswegen ein »vereinfachtes Verfahren« für Maßnahmen bis zu einem Umfang von 10.000 Euro pro Wohnung eingeführt wurde. Hier darf der Vermieter nun pauschal 30 Prozent für Instandhaltungen ansetzen – und zwar selbst dann, wenn er etwa vollkommen marode Fenster austauscht. Und weil die daraus resultierende Mieterhöhung nach Ansicht des Gesetzgebers nicht wesentlich ist, darf der Mieter auch keine wirtschaftliche Härte einwenden. Macht der Vermieter von dieser Möglichkeit Gebrauch, darf er innerhalb von fünf Jahren allerdings keine weiteren Modernisierungskosten umlegen. Es sei denn, es liegt eine der zahlreichen Ausnahmen vor, die im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens eingefügt wurden. 2:2 – Ausgleich.

5. Böse Vermieter I: Herausmodernisieren als Pflichtverletzung

Mieter sollen besser vor dem sog. Herausmodernisieren bzw. vor der Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise geschützt werden. Hierzu wurde eine gesetzliche Vermutung für das Vorliegen einer Schadensersatz begründenden Pflichtverletzung im Zusammenhang mit einer baulichen Veränderung eingeführt. Fun fact: »bauliche Veränderung« ist mehr als eine Modernisierung – nämlich auch jede Instandhaltungsmaßnahme. Das wird spannend! Leider kein Punkt, weil die gesetzliche Vermutung widerlegbar ist und der Referentenentwurf, der einen ausdrücklichen Schadensersatzanspruch vorsah, durch Blutgrätsche im eigenen Ministerium verhindert wurde, weil »ein ausdrücklicher Schadensersatzanspruch sich nicht bruchfrei in das System vertraglicher Haftung einfügen lässt und insbesondere Fragen nach dem Verhältnis zum allgemeinen Haftungsrecht, einschließlich nicht gewollter möglicher Umkehrschlüsse, offen lässt.« Juristisch richtig, daher unverändert 2:2.

6. Böse Vermieter II: Herausmodernisieren als OWi

Seit dem 01.01.2019 handelt ein Vermieter gar ordnungswidrig, wenn er »in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum hierdurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen«. Sollte es jemals gelingen, einem Vermieter die Erfüllung all dieser Tatbestandvoraussetzungen nachzuweisen, winkt ein Jackpot mit Geldbuße bis zu 100.000 Euro. Wegen der hohen Anforderungen wieder kein Punkt: es bleibt beim 2:2.

7. Mieterschutz bei Weitervermietung an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf

Bisher waren Mietverhältnisse, die eingegangen wurden, um Wohnungen anschließend an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, ohne Grund kündbar. Der Vermieter trat bei Beendigung nicht in das Mietverhältnis nach § 565 BGB ein, sodass kein Wohnraummietrecht zum Schutz der in den Wohnungen lebenden Personen Anwendung finden konnte. Ein Umstand, den das Bundesverfassungsgericht bereits im Jahr 1982 bemängelt hatte und der nun, 37 Jahre später, umgesetzt wurde. Die Änderung gilt freilich erst für Mietverträge, die nach dem 01.01.2019 abgeschlossen wurden.

Trotzdem: 2:3 für eine Handvoll Mieter in Notlage und ein begrüßenswerter Schutz!

Der Beitrag wurde dem Kundenmagazin Beck extra 1/2019 entnommen.

Peter Schüller

ist Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungsrecht in Berlin. Er ist Herausgeber bzw. Mitautor verschiedener Werke, die im Verlag C.H.BECK erschienen sind, wie BeckOK Mietrecht, Bub/Treier, Handbuch Geschäfts- und Wohnraummiete oder der Broschüre „Erfolgreich vermieten“.